בכל שנה אני שומע מחדש את אותה שאלה מלקוחות: ״רמת השרון כבר יקרה, אז למה הביקוש לא נחלש?״ התשובה שלי, מניסיוני בשיווק פרויקטים ובליווי עסקאות בצפון גוש דן, היא שהביקוש כאן אינו נשען על טרנד אלא על שלושה יסודות יציבים: אוכלוסייה מבוססת שרוצה להישאר בעיר, מחסור בקרקע פנויה לבנייה חדשה, ושכונה חדשה שמתוכננת סביב פארק במקום סביב כביש. ב-2026 שלושת היסודות האלה נפגשים בנווה גן צפון, ליד הפארק האקולוגי המתוכנן, וכדאי להבין מה עומד מאחורי המספרים ומה נשאר בגדר שיווק.

מי גר ברמת השרון, ולמה זה קובע את הביקוש

רמת השרון היא עיר קטנה יחסית: לפי אומדן הלמ״ס מתגוררים בה כ-49 אלף תושבים. במדד החברתי-כלכלי העדכני של הלמ״ס העיר מדורגת באשכול 9 מתוך 10, כלומר באחד האשכולות הגבוהים בישראל. שני הנתונים האלה מסבירים חלק גדול מהתמונה: אוכלוסייה מבוססת, שרובה גדל כאן או הגיע לכאן בגלל בתי הספר והקהילה, ומעט מאוד דירות חדשות במלאי הקיים.

מניסיוני, חלק ניכר מהקונים בפרויקטים החדשים הם ״ביקוש פנימי״: משפחות מרמת השרון עצמה שמבקשות לעבור מבית פרטי ישן לדירה חדשה, ילדים בוגרים שרוצים להישאר קרוב להורים, ותושבי צפון תל אביב שמחפשים שקט בלי לוותר על נסיעה קצרה למרכז. זה ביקוש שאינו נולד מהמלצה ברשתות אלא מקשר לעיר, ולכן הוא יציב יותר. זו התרשמות מהשטח ולא נתון סטטיסטי, וכדאי להתייחס אליה בהתאם.

הפארק האקולוגי: הרבה יותר מ״נוף ירוק״

לפי פרסומי עיריית רמת השרון, שכונת נווה גן צפון מתוכננת כשכונה חדשה של אלפי יחידות דיור, שבמרכזה פארק אקולוגי רחב ידיים, לצד מוסדות חינוך ושטחי ציבור. לפי מרכז הידע אגמא, העוסק בתכנון רגיש למים, הפארק מתוכנן כתשתית ציבורית שמשלבת ניהול נגר עירוני עם שטח פתוח לפנאי, ולא כגינה שכונתית. כל אלה הם תכנון, ולכן הם כפופים להליכי התכנון, לאישורים ולתקצוב בפועל.

למה זה חשוב לקונה? כי שטח ציבורי פתוח בסדר גודל כזה בלב גוש דן הוא משאב נדיר. דירה שפונה לשטח ציבורי פתוח נהנית בדרך כלל מנוף פתוח וממרחק מבנייה צמודה, כל עוד הייעוד הציבורי של השטח נשמר בתוכניות. אני נמנע בכוונה מהבטחות על ערך עתידי: איש אינו יכול להבטיח מה יקרה למחירים, ומחירי דירות עשויים לעלות או לרדת. מה שכן אפשר לומר הוא שפארק ציבורי שמעוגן בתוכנית מאושרת הוא נתון תכנוני שאפשר לבדוק, ולא סיסמה שיווקית.

תחבורה: מה מאושר, מה מתוכנן ומה עדיין רחוק

כאן חשוב לדייק, כי בתחום הזה השיווק נוטה להקדים את המציאות. תמ״א 70, תוכנית המתאר הארצית למטרו, אושרה והיא בתוקף. לפי דיווח בכלכליסט, ועדת שרים אישרה את התוכניות לשני קווי מטרו לקראת ההצבעה על חוק המטרו, ולפי נת״ע קו M1 מתוכנן לעבור בתחום רמת השרון. לפי דיווח באתר תל אביב אונליין, המקטע הצפוני של הקו מתוכנן כמנהרות באורך של כ-28 קילומטרים מתל אביב לכיוון הרצליה, הוד השרון וכפר סבא. כל אלה תוכניות, בכפוף להליכי התכנון, לאישורים ולתקצוב, ולוחות הזמנים שלהן ארוכים.

הרכבת הקלה קרובה יותר: לפי נת״ע, הקו הירוק מתוכנן באורך של כ-39 קילומטרים עם 62 תחנות, והוא נועד לשרת בין השאר את מערב רמת השרון ואזור גלילות. לפי דיווח בכלכליסט, פתיחת הקו נדחתה שוב: הוא צפוי להיפתח חלקית בסוף 2028 ולפעול במלואו ב-2030, וגם לוחות הזמנים האלה עשויים להשתנות.

המסקנה הפרקטית: מי שקונה היום ליד הפארק קונה על סמך מה שקיים ומאושר, לא על סמך המטרו. המטרו הוא פוטנציאל תכנוני בלבד, ואל תשלמו פרמיה על תחנה שעדיין לא נחפרה.

ההיצע החדש: הרבה שלטים, הבדלים גדולים

נווה גן צפון היא כיום אחד ממוקדי הבנייה הגדולים בצפון גוש דן. בפועל זה אומר שכמה פרויקטים נבנים ומשווקים במקביל, ורובם משתמשים באותו אוצר מילים: ״Wellness״, ״קהילה״, ״חיים על הפארק״. ככל שיש יותר שלטים דומים, כך חשוב יותר להשוות על בסיס מסמכים ולא על בסיס הדמיות.

לצורך גילוי נאות: אני חלק מקבוצת G-Group, ו-G-Park Wellness Living הוא פרויקט מגורים של הקבוצה ברמת השרון, המשווק כפרויקט של ״חיים על הפארק״. אני מזכיר אותו כי אני מכיר אותו מבפנים, אבל העקרונות שבהמשך נכונים לכל פרויקט בשכונה, כולל שלנו, ואינם המלצה לרכוש דירה בפרויקט זה או אחר.

איך משווים פרויקטים של ״Wellness״ על בסיס עובדות

המילה ״Wellness״ אינה מונח משפטי ואינה מופיעה במפרט הטכני. כשלקוח מגיע אליי עם שני פרוספקטים שנראים זהים, אני מבקש ממנו להשוות רק דברים שאפשר לאמת בחוזה, בתקנון ובתוכניות. אלה הבדיקות שאני ממליץ לעשות, רצוי בליווי עורך דין מטעם הקונה:

השורה התחתונה לקונה ב-2026

הביקוש ברמת השרון ובצפון גוש דן לא נעצר, כי הוא מבוסס על אנשים שרוצים לגור כאן, על מחסור בקרקע ועל תשתית ציבורית ירוקה שמעוגנת בתכנון. אבל ביקוש חזק הוא גם הסביבה שבה הכי קל למכור סיסמאות. העצה שלי פשוטה: קנו את מה שמאושר ונבנה, לא את מה שמצויר. פארק שמעוגן בתוכנית, תוכנית מאושרת ומפרט חתום שווים יותר מכל תחזית, ועורך דין שקורא את התקנון לפני החתימה חוסך הרבה יותר מעלותו. האמור אינו ייעוץ משפטי או המלצת השקעה, וכל רכישה מחייבת בדיקה פרטנית של המסמכים.