במשך שנים, כשאמרו ״דרום תל אביב״, רוב האנשים חשבו על התחנה המרכזית, על הפקקים בדרך בן צבי ועל שכונות שהעיר השאירה מאחור. מניסיוני, זו בדיוק הנקודה שבה כדאי להתחיל להסתכל אחרת: לא דרך הסטיגמה, אלא דרך התשתיות שנבנות בפועל, התכניות שמונחות על שולחן ועדות התכנון והמסמכים הרשומים בטאבו. בשנת 2026 שלושת הדברים האלה מתכנסים דווקא בקצה הדרומי של העיר – סביב צומת חולון, קריית שלום ודרך בן צבי.
התשתיות זזות דרומה
ההתפתחות המשמעותית ביותר של השנה היא פינוי התחנה המרכזית החדשה. לפי דיווח באתר ״מגדילים״ מאפריל 2026, הפתרון הזמני לפעילות התחבורתית מתוכנן באזור צומת חולון, על קרקע חקלאית של מקווה ישראל, ויכלול חניה תפעולית לאוטובוסים, מסוף נוסעים ותשתיות טעינה לאוטובוסים חשמליים. בדיווח המשך נמסר כי פינוי התחנה למתחם מקווה ישראל אושר, וכי הפתרון הקבוע כולל כמה מתקני תחבורה, כשהמרכזי שבהם מתוכנן על קרקעות בן צבי. במילים פשוטות: אם התכניות ימומשו, מרכז הכובד התחבורתי של דרום העיר צפוי לנוע מנווה שאנן דרומה.
במקביל, מערכת הסעת ההמונים של המטרופולין מתקדמת, גם אם באופק ארוך. לפי דיווח ב-Railway Gazette מספטמבר 2026, נת״ע יצאה להליך מיון מוקדם למכרז הקרונות, המערכות וההפעלה של המטרו, וההערכה המדווחת שם היא שהשלב הראשון ייפתח ב-2037. לשם השוואה, הקו הסגול של הרכבת הקלה כבר קיבל את הקרונות הראשונים, ופתיחתו מתוכננת ל-2028 על פי דיווח קודם של אותו מגזין מיוני 2026. הפער בין 2028 ל-2037 הוא בדיוק הסיבה שאני אומר ללקוחות: מי שמסתכל על דרום העיר צריך לחשוב במונחים של עשור, לא של עונה – ולוחות זמנים של תשתיות ציבוריות נוטים להידחות.
תא/5500 ותמ״א 70: מה אושר ומה רק הופקד
כאן מתחיל החלק שבו הכובע המשפטי שלי חשוב יותר מהכובע השיווקי. תכנית תא/5500, העדכון לתכנית המתאר הכוללנית של תל אביב-יפו, הופקדה לאחרונה להתנגדויות. הופקדה – לא אושרה. לפי אותו פרסום, התכנית מתווה את חזון העיר עד 2035, וביחס לדרום העיר היא מדברת, בין השאר, על קידום מרכז עסקים מטרופוליני מדרום לדרך בן צבי ובסמוך לצומת חולון, ועל תוספת גובה במתחם התחנה המרכזית בנווה שאנן. כל זה הוא פוטנציאל תכנוני בלבד, בכפוף לאישור התכניות ולהליכי התכנון, לרבות שמיעת התנגדויות ושינויים שעשויים להתקבל בעקבותיהן. ייתכן גם שהתכנית תאושר בנוסח שונה מהותית מזה שהופקד, או שלא תאושר כלל.
תמ״א 70, לעומת זאת, היא תכנית מאושרת ובתוקף: לפי מינהל התכנון היא אושרה במועצה הארצית ובממשלה, והיא קובעת עקרונות תכנון במרחב שסביב תחנות המטרו המתוכננות במטרופולין. חשוב להבין את ההיררכיה: תמ״א 70 מגדירה מדיניות ומסגרת, אך זכויות בנייה קונקרטיות למגרש מסוים נקבעות רק בתכנית מפורטת שתאושר מכוחה. מי שמציג לכם ״זכויות מכוח תמ״א 70״ כאילו הן כבר רשומות בנסח – מציג תמונה חלקית.
צומת חולון ומע״ר בן צבי: הזדמנות מורכבת
אזור התעסוקה צומת חולון משתרע, לפי מעבדת אורבנולוגיה באוניברסיטת תל אביב, על כ-750 דונם בקצה הדרומי של תל אביב-יפו, בנקודת ההשקה עם חולון, והוא חצוי בציר תנועה רחב שמשרת בעיקר יוממים. זהו היום מרחב שרובו תעסוקה ותיקה, ובדיוק בגלל זה הוא מעניין: שטח גדול, סמוך לאיילון ולמסוף תחבורה מתוכנן, במרחק נסיעה קצר ממרכז העיר, שתכנית המתאר המופקדת – וטרם מאושרת – מסמנת אותו כמוקד עסקים.
ההתחדשות כבר ניכרת בשוליים. לפי מרכז הנדל״ן, החברה העירונית עזרה ובצרון פרסמה מכרז להתחדשות עירונית במתחם בקריית שלום, הסמוך לדרך בן צבי, שבו מתוכננות 248 יחידות דיור ושטחי מסחר במקום עשרות יחידות דיור וחנויות קיימות. זהו פרויקט אחד, אבל הוא מסמן כיוון: העירייה עצמה מקדמת ציפוף לאורך הציר, גם כאן בכפוף להליכי התכנון והמכרז.
בהקשר הזה ראוי להתייחס בקצרה גם לפעילות שלנו. פרויקט Downtown TLV, שאותו משווקת City Square, מציע יחידות קרקע במתחם מע״ר בן צבי, כשהזכות הנרכשת היא בעלות רשומה בטאבו – לא דירה ולא זכויות בנייה מאושרות. עוצמת הבנייה המוצעת במתחם היא חלק מתכנון שטרם אושר, ולכן כל מתעניין מקבל מאיתנו את הנסחים, את מצב התכנון העדכני ואת ההבהרה שכל מימוש כפוף לאישור התכניות ולהליכי התכנון, ללא כל התחייבות למועד, להיקף זכויות או לתשואה. אני מעדיף לקוח שמבין בדיוק מה הוא רוכש על פני לקוח שמתלהב.
הרקע הכלכלי: ריבית יורדת, מחירים מתקררים, מלאי גבוה
אי אפשר לנתח אזור בלי המאקרו. לפי דיווח ב-N12, בנק ישראל הוריד את הריבית במשק ל-3.5%, בפעם השלישית ברציפות על פי וואלה כסף. במקביל, לפי נתוני הלמ״ס כפי שסוקרו בקליקת הנדל״ן, מדד מחירי הדירות ירד ב-0.3% בחודשים מרץ–אפריל 2026 לעומת החודשיים שקדמו להם. ובמחוז תל אביב, לפי Bizportal, בקצב המכירות הנוכחי יידרשו יותר מארבע שנים כדי למכור את מלאי הדירות החדשות.
מה המשמעות? שוק דירות רווי מצד אחד, ועלות מימון שיורדת מצד שני. אני לא יודע – ואף אחד לא יודע – לאן ילכו המחירים, ומי שמבטיח לכם אחרת מוכר משהו. מה שכן ניתן לומר הוא שבסביבה כזו, ההבדל בין נכס לנכס נקבע פחות על ידי ״גל״ ויותר על ידי מה שרשום עליו במסמכים.
לפני שחותמים: הבדיקות שאני עושה לכל לקוח
- נסח טאבו עדכני. מי הבעלים הרשום, האם יש משכנתאות, עיקולים, הערות אזהרה או צווים. בקרקע לא מוסדרת או במקרקעין המנוהלים בידי רשות מקרקעי ישראל – הבדיקה שונה לחלוטין.
- מצב תכנוני מדויק. אילו תכניות חלות על החלקה היום (מאושרות), אילו הופקדו בלבד, ובאיזה שלב הן נמצאות. תא/5500 היא הדוגמה המובהקת: הופקדה, לא אושרה.
- מרחב תחנה לפי תמ״א 70. האם המגרש נכלל במרחב תחנת מטרו מתוכננת, ומה זה אומר בפועל – לרוב נדרשת תכנית מפורטת, ואין זכות אוטומטית.
- ייעוד קרקע והפקעות. באזור שמתוכנן לתשתיות תחבורה, יש לבדוק אם חלק מהחלקה מיועד להפקעה לדרך או למסוף.
- ההסכם עצמו. מה בדיוק נמכר – חלק בלתי מסוים בקרקע, יחידת קרקע מוגדרת או זכות חוזית – ומה כתוב על מועדים, מיסוי ואחריות המוכר.
לסיכום: דרום תל אביב של 2026 הוא לא סיפור על מחירים, אלא סיפור על תשתיות ותכנון שמתקדמים בקצב של מדינה – כלומר לאט ובשלבים. מי שנכנס לאזור צריך לעשות זאת עם נסח בידו, עם הבנה ברורה מה מאושר ומה רק מוצע, ועם אופק זמן ריאלי. זו לא עצה שיווקית, זו עצה משפטית – והיא תקפה גם לפרויקטים שלנו. האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי או המלצה להשקעה, ואינו תחליף לבדיקה פרטנית.